El nuevo PGOU planea cómo será Arahal para el año 2035

Aprobado provisionalmente en el último pleno extraordinario celebrado recientemente, incluye la construcción de 748 viviendas, un parque periurbano, glorietas y rotondas, urbanización de varias calles, ampliación de zonas deportivas en La Venta y en el Pabellón Polideportivo y unas nuevas normas de edificación en viviendas

Arahal

C. GONZÁLEZ

El delegado de Urbanismo de Arahal, José A. Cabrera (IU), realizó en el último pleno una extensa exposición de uno de los temas municipales más importantes en los últimos años que se somete a aprobación provisional: el nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Es decir, el edil avanzó cómo será la estética y crecimiento de la localidad hasta el 2035, con un planeamiento que incluye ampliar las zonas verdes hasta alcanzar un supéravit de 140.000 metros cuadrados, la construcción bajo supervisión municipal de 748 nuevas viviendas, y la ampliación de zonas deportivas en dos extremos del pueblo, La Venta y Pabellón Polideportivo; lo que se suma a la resolución de actuaciones urbanísticas incluidas en las actuales normas, en vigor desde 1994, que no ha permitido su desarrollo.

A pesar de que el pleno era extraordinario y sólo incluía dos puntos de interés, su duración fue de más de dos horas. José A. Cabrera proyectó en la pared del salón de plenos  las razones de las nuevas normas que regirán el planeamiento urbanístico de Arahal en los próximos años y, poco a poco, fue desmenusando un amplio y complejo documento cuya redacción se lleva a cabo desde 2007 y en la que se incluye incluso un informe de inundabilidad, que según el delegado, ha resultado ‘un elemento diferenciador con la primera aprobación inicial del documento’.

Este informe ha sido  definitivo para dejar a un lado la propuesta que se incluía en las normas actualmente en vigor, en las que en su día (1994) se apostaba por convertir en suelo urbanizable tres sectores ubicados en los terrenos que se encuentran entre al IES La Campiña y la A92.  La Ley de Agua exigen que en todos los desarrollos urbanísticos se haga una previsión de inundación en los próximos 500 años. Y sus resultados han sido que toda esta zona debe ser de especial protección por inundación en dos de estos tres sectores. Sólo se salva una parcela que está junto al Complejo Deportivo de La Venta, que servirá para ampliarlo en un futuro en función de sus necesidades, y la zona que está entre la antigua carretera nacional y la A92.

No obstante, explicó el delegado, la ley permite aplicar una serie de medidas correctoras como la construcción de muros o aumento de las salidas de agua por debajo del puente, entre otras, con el objetivo de protege el suelo urbano ya consolidado.

También hay terrenos a los que puede afectar inundaciones en lo que ahora se considera zona industrial entre la carretera de El Coronil y Morón de la Frontera, que serán asimismo de especial protección por esta razón.

Función social de la vivienda

La función social de la vivienda es uno de los criterios seguidos por la delegación de Urbanismo para la redacción de nuevas normas urbanísticas. Con este objeto se firmaron en 2012 dos convenios urbanísticos (zona norte y este) para la construcción de viviendas en parcelas gestionadas por el Ayuntamiento de Arahal, en las que no cabe la posibilidad de especulación.

‘El PGOU es una herramienta para intervenir en el mercado del suelo, por eso nos reunimos con los propietarios de los terrenos y les explicamos que íbamos a recalificar aquellos terrenos que remaran en el sentido de la función social, es decir, los que cedan más aprovechamiento y control de vivienda al Ayuntamiento’. En ambos caso han cedido un 70% , la administración local urbaniza y adjudica las parcelas al precio que ha costado dicha urbanización (sin beneficio). Dichas parcelas sólo se podrán vender a la administración local, por el mismo precio pagado, y ésta las volverá a poner a disposición de la sociedad. ‘Con esto se evita la subida especulativa del suelo, el Ayuntamiento se reserva el derecho del replanteo y retracto en la adjudicación para que el adjudicatario sólo la pueda venderlas al Ayuntamiento’, explica Cabrera.

En la Avenida de la Aceituna de Mesa está proyectada una de las cuatro promociones de viviendas.

Las zonas de crecimiento en lo que respecta a viviendas será la Avenida de la Aceituna de Mesa, sector Virgen de Araceli (160 parcelas); Sector Norte, detrás de la Residencia Madre Encarnación(314); parcelas de Semillas Pacífico (cuya propiedad corresponde a la Empresa Pública del Suelo en Andalucía con la que está previsto firmar un convenio para 333 viviendas) y una parcela que está junto a los pisos de Hytasa (83). ‘De aquí al 2035, el PGOU será una herramienta poderosa para garantizar que las parcelas en Arahal se venden y compran a precio de coste.

Actuaciones de interés general

El delegado de Urbanismo llamó a este apartado de interés general porque se trata de una serie de actuaciones en distintas zonas de Arahal, contempladas en las normas que rigen en la actualidad, y que no se han llevado a cabo.

Una de ellas es el arreglo de las calles Erilla, Malasmañanas o Vacialjofar. El Ayuntamiento no las ha podido arreglar hasta ahora porque dicho arreglo no está contemplado en el PGOU, ahora se contemplará ‘por el interés general’. la calle Erilla lleva más de 20 años sin urbanizarse porque ‘tenían que arreglarlo los propietarios de los corralones o viviendas de la zona, organizando una junta de compensación y presentando un proyecto al Ayuntamiento’, de otra manera con las normas de 1994 no es legal que intervenga la administración local, apunta Cabrera.

No son las únicas calles que están en la misma situación en las que el Ayuntamiento ha decidido intervenir por la misma razón: el interés social. Otros ejemplos expuestos en el pleno son la zona junto a la carretera de Villamartín (calle Murillo, Iliada), calle Belén (que conecta Barriete con La Torbilla) o Aliba (junto al nuevo parque del Centro Cívico). Todo zonas que por una razón u otra se han convertido en lugar de paso para los vecinos de Arahal y que están sin arreglar porque las normas hasta ahora exigían que fuesen los propietarios de parcelas, viviendas u otro tipo de instalaciones ubicadas en ellas los que tenían la obligación de arreglarlas.

Por último, en este apartado entra también la urbanización del denominado polígono agropecuario en el Pago Las Zorreras, desde el polígono Ferca hasta las instalaciones de la Cooperativa Labradores de La Campiña. Estos terrenos en 1994 se recalificaron como urbanizable a pesar de que es una zona agrícola. Sus propietarios, durante más de 20 años pagaron el IBI correspondiente a esta calificación hasta que en 2016, el actual Equipo de Gobierno, realizó una modificación en la norma cambiando de calificación de 500.000 metros cuadrados .

En opinión del responsable de Urbanismo arahalense, esta es otra de las consecuencias de planificar de ‘espaldas a los vecinos’. El Ayuntamiento de entonces propuso que por ahí fuese el desarrollo urbanístico, con lo que suponía para los propietarios, es decir el pago de los costes de urbanización, y se enteraron por el BOP. ‘Es una mentira que ha obligado a estos vecinos a pagar desde 1995 al 2016, 24 veces más IBI, en un millón de metros cuadrados con más de 100 propietarios que nos los ponían de acuerdo ni el mejor de los árbitros’.

A partir de ahora, la zona industrial se divide en 4 unidades de ejecución porque ‘es más fácil poner de acuerdo a 7 u 8 propietarios que a 100’. Y, aún así, aclaró el edil, el Ayuntamiento actuará con lo que denomina una urbanización ‘blanda, sostenible’ que consiste en construir dos caminos de servicio paralelos a la carretera El Coronil, con zonas verdes y bancos, zona que podrán disfrutar los vecinos. Una vez urbanizada o al mismo tiempo, los propietarios que quieran licencia de obras para sus parcelas o instalaciones ‘se les calcula lo que tienen que aportar en cargas de urbanización y, una vez paguen, pueden ir legalizando este tipo de instalaciones. Estamos de esta forma haciendo una gestión muy flexible en la que cada uno de estos propietarios con el único que se relaciona es con el Ayuntamiento’ apunta el delegado.

Otras dos actuaciones similares se llevarán a cabo en la zona antes de llegar a la A92, toda la zona donde hay varias empresas como Neumáticos Arahal, Arasol o Casa Diego. Se urbanizará toda la zona y está previsto un área verde detrás de la fábrica de aceitunas, ‘estos terrenos no se pueden transformar en residencial porque es inviable, tiene una pendiente tremenda, lleva muchos costes de urbanización’.

Zona en la que irá el parque periurbano contemplado en el PGOU.

Más zonas deportivas y parque periurbano

El nuevo planeamiento urbano incluye también la ampliación de zonas deportivas. Una en La Venta ya mencionada y otra junto al Pabellón Israel Rodríguez. Esta zona está afectada por un acuerdo al que llegaron el Ayuntamiento de Paradas con el de Arahal. Permutaron 260.000 metros cuadrados ubicados la mayor parte en esta zona por otras tierras de la Vereda de Sevilla. Pero una de las cláusulas de este convenio incluía que sólo se podría urbanizar un 20% del total (5 hectáreas). En este espacio es donde se va a construir una pista de skatepark y un segundo pabellón.

Pero el proyecto más amplio en estos terrenos será la construcción de un parque periurbano, ‘más sostenible desde el punto de vista ambiental y económico’. Otra parte de estos terrenos permutados colindan con el recinto ferial donde está previsto realizar otra actuación posiblemente de ampliación de aparcamientos.

Las actuaciones que contemplan el PGOU parten de varios diagnósticos, uno es el crecimiento poblacional para poder así satisfacer las necesidades de las generaciones futuras en materia de viviendas, equipamiento deportivo, infraestructura. De ahí la ampliación prevista tanto en la depuradora de aguas residuales como del cementerio municipal.

Movilidad urbana y atención a otras infraestructuras

Arahal contará en un futuro con una serie de nuevas glorietas y rotondas. Dos irán en la carretera de Morón, una antes de la A92 y otras después del puente de dicha vía con el objeto de regular el tráfico de esa zona.

Asimismo, en previsión de que una de las zonas de crecimiento será la Avenida de las Aceitunas, muy cerca del puente ferroviario y la antigua carretera nacional, el Ayuntamiento ha previsto una nueva entrada desde la A92 junto a esa zona. Tienen previsto construir una rotonda más allá del cementerio y además eliminar la salida que hay pasando la gasolinera, frente al cementerio, que es muy peligrosa porque coincide con el desvío de la carretera de Utrera.

En esta zona está prevista una de las glorietas para regular el tráfico y trabajos de urbanización en las calles donde están ubicadas las empresas.

El nuevo PGOU también contempla la construcción de dos obras de ingeniería para cruzar la A92 en el Camino de la Mata y Camino de los Puertos, está previsto unos pasos a nivel.

Como norma urbanística, el PGOU plantea algunas novedades, como por ejemplo incorporar una protección etnológica para determinadas construcciones que forman parte de la cultura este pueblo, como ejemplo citar el Pozo de la Mineta, la Fuente del Pulpejo, Portada y molino de viento de la fábrica La Palmera, Pozo Colorao, Fuente de Molinila, Aljibe en Cordel Arahal/Morón, Pozo de La Fontana, Pozo Bóveda el Arca, Cruz de la Cava, Hito de la antigual nacional Sevilla Málaga, las palmeras de La Corredera y Torre del Agua (rocódromo).

Y cómo no, la protección del patrimonio como el nuevo proyecto de redacción de la zona La Palmera en que se conjuga el yacimiento arqueológico paleocristiano y la fábrica de La Palmera como patrimonio etnológico, testigo de la incorporación de la mujer arahalense al trabajo fuera de casa.

La edificación de viviendas también incorpora un cambio. Un aumento en la ocupación de la parcela que incluirá la edificabilidad del cien por cien del terreno con un patio mínimo de 3×3, contando el castillete; la parcela mínima será de 100 metros permitiendo la casa bifamiliar. Hasta ahora sólo se podía construir un 70% del terreno y había que dejar un 30% de patio lo que obligaba a construir un castillete que se convertía en una tercera planta. Con respecto a este punto, se trata de evitar costes de construcción y viviendas con una altura superior que rompa con la estética del pueblo.

Construcciones en el campo

Para terminar, el PGOU hace mención al tratamiento que se realizará en las edificaciones ubicadas en el campo. No se incorpora en el nuevo planeamiento ningún asentamiento como zona urbanizable porque ‘es una locura hacer infraestructura en Santa Elo o Llano Verde porque a los vecinos no le salen las cuentas’ explica Cabrera. Sobre este tema ha habido muchas reuniones con vecinos y personas preocupadas por el medio ambiente y al final estas viviendas se regulan si cumplen los requisitos de Asimilados Fuera de Ordenación (AFO) que marca la Ley.

La aprobación provisional del PGOU que tuvo lugar el día 29 de agosto debe pasar una serie de trámites administrativos, como exposición pública durante dos meses, estudio alegaciones, inclusión de informes sectoriales, segunda aprobación provisional y aprobación definitiva. Es decir, al menos dos años para que definitivamente sea una realidad.

El Ayuntamiento ha anunciado la celebración de unas jornadas técnicas, reparto de dípticos y exposición para informar a la población porque es un tema ‘muy complejo’ pero importante.